敷地権と所有権の違い：マンション登記の基礎知識

敷地権と所有権の違い

分離処分すると登記違反です。

敷地権と所有権の基本的な定義

所有権とは、物を法令の範囲内で自由に使用・収益・処分できる権利のことです。土地や建物を自分のものとして、売ったり貸したり、活用できます。一方、敷地権はマンションなどの区分所有建物において、土地と建物が一体となっている権利形態を指します。
参考）敷地権とは？所有権との違いや相続のポイントをわかりやすく解説…

この二つは全く異なる概念です。所有権は「権利そのもの」であるのに対し、敷地権は「権利形態」を表しています。戸建て住宅の場合は土地と建物を別々に処分できる所有権を持ちますが、マンションでは分離処分できない所有権を有します。つまり、敷地権が基本です。
参考）敷地権とは？所有権との違いや敷地権割合の計算をわかりやすく解…
​
マンションの一室を購入すると、専有部分の区分所有権だけでなく、建物が建っている敷地を利用する権利も同時に取得します。この敷地を利用する権利が「敷地利用権」であり、敷地利用権と区分所有権を一体化したものが「敷地権」です。分離して処分できません。
参考）マンションの「敷地権」とは?「敷地権」と「敷地利用権」との違…
​
通関業務で輸入貨物の所有権移転書類を扱う際、不動産担保関連の書類に「敷地権」の記載があれば、それは土地と建物が一体化された権利であると理解する必要があります。土地だけ、建物だけの処分はできないということですね。

敷地権の登記における特徴

敷地権付きマンションの最大の特徴は、登記の一元管理にあります。敷地権付区分建物の敷地である土地の登記記録においては、土地所有者は各別に記載されず、建物の登記記録で一元管理されています。
参考）相続登記における敷地権付区分建物 - 松江相続相談室
​
具体的には、土地の登記簿には「敷地権である旨の登記」という特殊な登記が記載され、区分建物の登記簿に敷地の情報が統合されます。そのため、敷地権付区分建物の所有者が死亡した場合には建物の登記記録の相続登記をすれば足り、敷地である土地の登記記録の相続登記をする必要はありません。手続きが簡素化されるわけです。
参考）敷地権である旨の登記とは

登記事項証明書で敷地権を確認する際は、「敷地権の目的である土地の表示」と「敷地権の表示」の2つの欄を見ます。これらに記載があれば、その物件は敷地権付きマンションです。一方、敷地権化されていない古いマンションでは、建物と土地を別々に登記する必要があります。
参考）敷地権とは？なぜ必要なの？敷地利用権の違いや確認方法を解説

敷地権の登記は、新築時に区分建物表題登記と同時期に登記官により職権で行われるため、所有者側で特別な手続きは不要です。これは通常の所有権登記とは異なる点ですね。
参考）敷地権とは？マンションの土地は誰の物？｜相続や売却のための準…
​

所有権と敷地利用権の種類による違い

敷地利用権には主に「所有権」「賃借権」「地上権」の3種類があります。敷地利用権が所有権の場合、区分所有者全員で「共有」することになり、賃借権や地上権など所有権以外の権利の場合は「準共有」します。​
所有権型の敷地利用権を持つマンションでは、土地全体を区分所有者全員で共有しています。一方、借地権型マンションでは、地主から土地を借りる権利を持っているだけで、土地そのものの所有権はありません。この場合、地代の支払いが必要になります。
参考）マンションの所有権とは？敷地権との違いや土地の権利について解…

借地権型マンションには特有のリスクがあります。借地契約の残存期間が短くなると購入希望者への融資が難しくなって流通が円滑に行われず、管理が適正に実施されない可能性があります。また、契約期間満了時の更新や底地の買取問題など、区分所有者間及び地主との合意形成が困難になる場合があります。
参考）借地権型マンションの敷地の借地期間延長と買取に関する制度と市…
​
通関業務で不動産担保付き輸入信用状を確認する際、敷地利用権の種類によって担保価値が大きく異なることを理解しておく必要があります。所有権型なら問題ありません。

敷地権の資産評価と計算方法

敷地権付きマンションの資産評価では、土地部分と建物部分を分けて計算します。敷地利用権（土地部分）の価額は、マンションの敷地全体の価額に敷地権の割合を乗じて計算します。
参考）No.4602 土地家屋の評価｜国税庁
​
具体的な計算例として、敷地全体の評価額が1,750,000千円で、敷地権の割合が1,050,000分の6,300の場合、「1,750,000千円×6,300÷1,050,000=10,500千円」となります。この敷地権割合は登記事項証明書に記載されています。東京ドーム約0.4個分の敷地全体を、約1,050戸で分け合うイメージです。
一方、区分所有権（家屋部分）の価額は固定資産税評価額により計算します。例えば固定資産税評価額が4,000,000円の場合、「4,000,000円×1.0=4,000,000円」です。計算は単純ですね。​
相続登記の際の登録免許税も同様に計算します。固定資産税の課税明細書に記載された敷地全体の評価額に、敷地権付区分建物の敷地権割合を乗じた金額が土地部分の課税価格となります。通関業務で輸入関税を計算するのと同じく、正確な数値把握が重要です。​

通関業務と不動産権利の関係性

通関業務従事者が不動産権利を理解すべき場面は意外と多くあります。例えば、外国企業が日本国内に不動産を所有する場合の輸入関連書類や、不動産担保付き貿易取引の契約書類を扱う際です。
特に建設機材や内装資材の輸入通関では、納入先が「敷地権付きマンション」なのか「一般の所有権建物」なのかで、インボイスや契約書の記載内容が変わる場合があります。敷地権付き物件では、土地と建物を分離した取引ができないため、書類上も一体として扱う必要があります。注意が必要です。
また、外国法人が日本のマンションを購入して支店や営業所として使用する場合、敷地権の登記手続きと輸入許可後の資産計上を同時進行で進めることがあります。この際、敷地権の割合に応じた土地部分と建物部分の価額を正確に把握しておかないと、会計処理で混乱が生じます。​
不動産関連の輸入貨物（建材、設備機器など）の関税評価においても、納入先の権利形態を正確に理解することで、課税価格の算定根拠を明確に説明できます。これは税関審査をスムーズに進めるために役立ちますね。
参考リンク：国税庁の土地家屋の評価方法について、敷地権の計算例が詳しく掲載されています。
国税庁 No.4602 土地家屋の評価
参考リンク：法務省の敷地権付区分建物の登記申請書のひな形が確認できます。
法務省 登記申請書

区分所有建物敷地の取得・区分地上権の設定・残地工事費等の補償: 解説と運用