仲介料不動産賃貸の上限と相場

仲介料不動産賃貸の上限と相場

承諾なしで家賃1ヶ月分を請求されたら違法です。

仲介料不動産賃貸の法律上の上限

宅地建物取引業法では、賃貸仲介における仲介手数料の上限が明確に定められています。不動産会社が借主・貸主の双方から受け取れる仲介手数料の合計は、賃料の1.1ヶ月分（消費税込み）が上限です。

参考）仲介手数料は1か月分だと違法？ 不動産実務と法律の正しい理解…
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原則として、借主と貸主それぞれから受け取れる金額は賃料の0.55ヶ月分以内とされています。

つまり0.5ヶ月分が基本です。

ただし、依頼者の承諾がある場合に限り、一方から1.1ヶ月分まで受け取ることが可能になります。

参考）「仲介手数料は原則0.5ヵ月分」判決　家を借りるときの“法律…

この上限を超えた請求は宅建業法違反となり、100万円以下の罰金または1年以下の懲役が科される可能性があります。

承諾の有無が重要なポイントです。

参考）実は法律で決まっている！ 不動産仲介手数料の上限額について

通関業務従事者の方が転勤で賃貸物件を探す際、この法律を知っておくと交渉の余地が生まれます。契約前に仲介手数料の金額と承諾の有無を確認しておくことで、予期せぬ出費を避けられます。

仲介手数料の上限と承諾に関する詳細な法律解説（ES-Service）

仲介料不動産賃貸の相場と実態

実際の市場では、仲介手数料は「家賃0.5～1ヶ月分＋消費税」の範囲内で設定されるのが一般的です。多くの不動産会社は借主から家賃1ヶ月分を受け取り、貸主からは受け取らない形態を採用しています。

参考）仲介手数料が1ヶ月と0.5ヶ月と0円の不動産仲介業者があるけ…

契約時に「家賃1ヶ月分の仲介手数料」と説明を受け、取引を継続した場合、その時点で「依頼者が承諾した」とみなされます。

これが法律上問題ないとされる理由です。

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家賃別の仲介手数料の目安を見てみましょう。

家賃	0.5ヶ月分（税込）	1ヶ月分（税込）
5万円	2.75万円	5.5万円
8万円	4.4万円	8.8万円
10万円	5.5万円	11万円
15万円	8.25万円	16.5万円

参考）https://www.ieuri.com/bible/money/11412/
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一方で、0.5ヶ月分を掲げる業者は貸主からも0.5ヶ月分を受け取っているか、集客手段として安さを演出している場合があります。

どちらのケースかは事前に確認が必要です。

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仲介料不動産賃貸で無料になる仕組み

仲介手数料が無料になるケースも実際に存在します。これにはいくつかの仕組みがあり、それぞれ異なる収益構造に基づいています。

参考）仲介手数料なしの理由は何？仕組みと注意点を簡単に紹介｜東大阪…
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まず、不動産会社が自社で所有・管理する物件を直接貸し出す場合、仲介業者を介さないため仲介手数料が発生しません。取引態様が「貸主」となるため、そもそも仲介ではないということです。

参考）仲介手数料なしの理由とは？仕組みと選び方も解説｜東大阪で賃貸…
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次に、空室期間を短縮したいオーナーが仲介手数料を全額負担するケースがあります。早期入居を優先するため、借主には負担をかけない方針です。
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また、AD費（広告料）や管理委託料など別の収入源で仲介手数料をカバーする業者も存在します。AD費は貸主が仲介会社に支払う広告費で、上限がありません。仲介手数料の上限は家賃1ヶ月分ですが、ADは任意のため柔軟に設定できます。

参考）不動産賃貸仲介のAD（広告料）とは？相場や確認事項をわかりや…

通関業務で転勤が多い方にとって、仲介手数料無料の物件は初期費用を大幅に削減できる選択肢です。ただし、無料の理由が自社物件なのか貸主負担なのかを確認しておくと、後々のトラブルを避けられます。

仲介手数料無料の仕組みと注意点（GIVE-ZERO）

仲介料不動産賃貸の両手取引と違法性

両手仲介とは、1社が貸主・借主の双方から仲介手数料を受け取る取引形態です。両手仲介そのものは合法ですが、運用を誤ると違法となる場合があります。

参考）仲介手数料の「片手」「両手」とは？上限ルールと違法になるケー…
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宅建業法では「誠実義務」「説明義務」「不当利益の禁止」が定められており、これらに反する行為は処分の対象です。例えば、早期成約を優先するあまり買主に相場より高い価格で契約を迫る行為や、一方に不利な条件を飲ませるよう誘導する行為が該当します。
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両手取引で受け取れる手数料は、売主・買主それぞれから上限額の範囲内です。合計で上限を超える請求や、名目を変えて実質的に上乗せする行為は宅建業法第47条に抵触します。

違反した場合は厳しく処分されます。

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賃貸の場合も同様で、貸主と借主の双方から受け取る仲介手数料の合計が1.1ヶ月分を超えると違法です。仲介会社の取引態様と手数料の内訳を事前に確認することが大切です。

参考）賃貸物件の仲介手数料で家賃1ヵ月分を請求された！これって違法…
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仲介料不動産賃貸で通関業務従事者が注意すべき点

通関業務従事者は転勤や配置転換が発生しやすい職種のため、賃貸契約の機会も多くなります。このため仲介料の知識は実務的なメリットにつながります。

転勤に伴う引っ越し費用は、会社が実費精算する場合は原則として給与課税の対象になりません。

業務に必要な費用として扱われるためです。

ただし、実費を超える着後滞在費や一定額を支給するケースでは、差額分が給与として課税される場合があります。領収書に基づく実費精算を原則とすれば安全です。

参考）転勤の引っ越し費用は給与課税？非課税の範囲と支度金の扱いを解…
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住居を探すための費用も、業務上の必要性が認められれば非課税の旅費として扱われます。ただし、不必要な往復や観光を兼ねていると認められない場合があるため注意が必要です。
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契約前に「仲介手数料は家賃1ヶ月分」と説明を受けた時点で、その場で「0.5ヶ月分しか支払わない」と交渉することも可能です。ただし、人気物件では契約不成立のリスクも伴います。初めから0.55ヶ月で対応してくれる不動産仲介会社を探すのも良い選択肢です。

予算を抑えたい場合は、仲介手数料無料の物件や0.5ヶ月分に設定している業者を優先的に探すことをおすすめします。初期費用の総額を試算し、仲介手数料も含めた計画を立てると安心です。

仲介料不動産賃貸のAD費と追加費用

AD費（広告料）とは、貸主が客付け業者に支払う広告費のことです。仲介手数料とは別の費用で、上限がありません。ADの金額は時期や地域によって変動しやすいという特徴があります。

参考）不動産賃貸仲介のAD（広告料）とは？仲介手数料との違いや相場…

仲介手数料は家賃1ヶ月分が上限で、貸主と借主のどちらかまたは両方から受け取ります。一方、ADの支払いは貸主の負担で、利用は任意です。

この違いを理解しておくことが重要です。

注意したいのは、一般的な広告費や販売活動にかかる費用は仲介手数料に含まれるとされている点です。依頼者が特別に広告をして欲しいと依頼した場合にのみ、仲介会社はADを受け取ってもいいという位置づけです。

ADを催促する仲介会社には要注意です。

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借主の立場では、AD費は直接負担する費用ではありませんが、物件の募集条件に影響を与える要素です。AD費が高い物件ほど仲介会社が積極的に紹介する傾向があるため、選択肢の幅に影響します。

通関業務で急な転勤が決まった際、短期間で物件を決める必要がある場合は、AD費の有無よりも立地や条件を優先すべきです。一方、時間に余裕があるなら、仲介手数料が抑えられる物件を複数比較検討することで、初期費用の節約につながります。

AD費の仕組みと相場に関する詳細解説（CHINTAI Journal）

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